권리금 2억 받고 나간 가게, 그 뒤에 숨은 6가지 함정

내가 홍대에서 직접 겪은 일이다. 2022년 말, 한 가게 권리금 감정 의뢰가 들어왔다. 보증금 5천에 월세 600, 권리금 요구액 2억. 임대인이 "이 동네 프리미엄이면 이 정도는 받아야 한다"고 우겼다. 결론부터 말하면, 그 가게는 8개월 뒤 폐업했다. 권리금 회수율은 30%도 안 나왔다.

## 권리금 2억의 실체

그 거래 내역서를 까보면 재미있는 게 나온다. 인테리어 감정가 8천만 원, 영업권 프리미엄 1억 2천만 원. 근데 문제는 이거다. 인테리어 감정가 중 40%가 '이전 설치비'로 잡혀 있었다. 즉, 중고로 팔면 사실상 가치가 없는, 그 가게에 딱 맞춰 박아넣은 맞춤 자재들이라는 뜻이다.

보통 이런 경우 전문가들은 '고정 자산 대비 유동 자산 비율'을 본다. 정상적인 영업권 거래는 시설 투자 대비 회수 기간이 18~24개월 안에 들어와야 한다. 근데 홍대 폐업 가게들 공통점이 뭔지 아냐? 이 비율이 36개월을 훌쩍 넘겼다. 영업권 자체가 과대평가된 거다.

## 살아남은 가게들의 차별화 전략

반대로 2023년에도 버틴 가게들을 보자. A라는 가게는 권리금을 8천만 원만 받고 들어왔다. 대신 조건이 하나 있었다. 임대인과의 계약에 '갱신 시 월세 인상률 3% 캡'을 넣은 거다. 이게 엄청난 차이를 만든다.

일반적으로 홍대 상권에서 월세는 매년 5~10%씩 오른다. 인건비가 15% 올라도, 재료비가 20% 올라도, 임대료는 무조건 올라간다. 여기서 마진이 깎여나가는 게 폐업의 주 원인이다. B라는 가게는 권리금을 포기하는 대신, 임대차 계약 기간을 5년으로 고정시켰다.

## 마곡 유흥 추천정보와의 연결점

여기서 재미있는 접점이 하나 있다. 최근 마곡 쪽에서 유흥 업종 관련 문의가 늘고 있다. 홍대에서 경험을 쌓은 운영자들이 마곡으로 넘어가는 패턴이 보인다. 이 사람들이 공통적으로 묻는 게 "마곡 유흥 추천정보 좀 알려달라"는 건데, 실제로는 권리금 구조를